觀點網 正榮地產真的要迎來清算了？

11月9日，正榮地產於港交所公告，香港高等法院當日下令其子公司Zhenro HongKong進行清盤，破產管理署署長同日獲委任為臨時清盤人。“公司自11月9日起失去對該子公司的控制權，其財務業績不再綜合入賬。”

據悉，Zhenro HongKong持有381間附屬公司，2025年未經審核總資產約849.05億元，佔正榮集團總資產98.60%，出表後，正榮集團總資產降至約12.05億元，總收入為零。

清盤背後

Zhenro HongKong是一家在香港註冊的純投資控股公司，其職能就是持有底層資產，直接或間接控股381家附屬公司，絕大多數是內地的地產開發主體，少數涉及商業物業運營和投資管理。

根據正榮披露的2025年未經審核財報，這381家內地主體的總資產約849.05億元，占上市公司同期總資產的98.60%；總虧損163.49億元，佔總虧損的87.77%；全年總收入97.92億元，占上市公司總收入的100%。

清盤令生效後，上述核心經營資產，便從上市公司的合併報表裏整體剝離了。留在上市公司殼裏的剩餘資產僅12.05億元，佔比1.4%，全年營收歸零。

不過，這場清盤並非網傳381家子公司全部破產清算，被法院裁定清盤是Zhenro HongKong香港這一家頂層殼公司。381家項目公司本身沒有進入破產程序，只是目前實際控制權發生了轉移。

拉開時間線，這場清盤已預告了近半年。

據觀點新媒體瞭解，清盤呈請最早在2026年7月正式披露，來到8月20日，正榮向包括呈請人在內的核心債權人發出一份非約束性條款書，擬通過全面註銷全部境外債務，同步解除上市公司、Zhenro HongKong、所有附屬擔保方的全部償付義務，向同意該安排的債權人按未償本金比例配發上市公司新股份，用債轉股的方式完成債務清零。

事實上，這是正榮拿出的第二版重組方案。今年5月，它還和持有27.1%本金的境外債權人小組簽署過另一版條款，思路是把存量境外債置換為4只期限4至7年的新美元票據，搭配0.15%的同意費，拿出部分核心資產做擔保。

然而，這版方案最終沒能拿到足夠的同意票，才倒逼出8月這份直接以股抵債的方案。

儘管方案改了兩次，但時間窗口不等人，2026年9月30日的季度更新公告裏，正榮地產表示，境外重組沒有取得實質性進展，條款書始終是非約束性的，關鍵的債權人同意票遲遲湊不齊。

後於10月20日的公告裏，正榮地產又表示，條款書未必能獲得選定債權人認可，整個境外重組計劃最終能否落地完全沒有確定性。原本定在10月的呈請聆訊，被再次押後到11月9日上午9點30分。

翻看正榮的公告，從7月8日、7月21日、8月20日、8月26日、9月30日，2026年正榮地產為清盤呈請出過多分押後公告。

但延期並非長事，10月20日的公告後，法院方面選擇不再給正榮地產喘息的空間。

消失的生命週期

清盤令落地之後，Zhenro HongKong層面的資產處置權歸屬臨時清盤人，正榮地產董事會從此不能代表這一層資產簽署重組協議，接下來變成清盤人主導資產清算，上市公司配合處理剩餘殘值的模式。

回看8月債轉股方案成立的前提，是正榮地產還可以維持持續經營狀態，股權還具備資產想像空間。如今核心經營資產整體出表，其原本要發給債權人的那部分新股，紙面價值無疑縮水。

目前，正榮地產在境內交易所掛牌的9只公司債，合計本金66.61億元，疊加應計利息總規模約72.03億元，對應的境內債務重組方案今年8月剛剛獲得債權人會議通過。

香港層面的清盤，從法律層面不會直接觸發境內債的交叉違約，但也會造成間接影響。原本納入境內債抵債中的內地項目股權，從11月9日起不再受上市公司支配，拿什麼資產抵債、抵債的規模和比例，全部需要重新談判。

這一紙清盤令是正榮地產持續下行曲線的一個落點。

於2014年到2018年，正榮的銷售額從146億元衝到1080億元，四年時間翻了七倍，負債規模同步從418億元擴張到1169億元。2021年，它站上1456億元的銷售峯值，走到自己的高光時刻。

而隨後，其下滑的速度同樣驚人。來到2024年，正榮地產的合約銷售額跌到67.29億元，2025年縮水到43.44億元。

2025年8月，上海青浦正榮中心登上司法拍賣平臺，評估價9.32億元，以6.52億元的七折價格掛牌，最終零人報名流拍；2026年3月，福州正榮金融財富中心部分資產以2.67億元起拍，同樣無人接盤。

截至2026年6月30日，正榮未償債務總額約579億元，其中504億元已經逾期。2026年1-7月實際償還債務本金4.3億元，僅完成全年10億元償債計劃的43%；權益口徑合約銷售11.58億元，低於同期18.73億元的預測目標。

回到最開始的問題：正榮地產是不是徹底清盤了？事實上，進入清盤程序的是頂層香港殼公司Zhenro HongKong，不是上市公司正榮地產本身。但正榮地產作為一傢俱備正常經營能力的地產開發企業，它的生命週期，大概率已經隨着核心資產的出表徹底結束了。

正榮地產在公告裏寫着，正在就清盤令提起上訴尋求法律意見。上訴，是法律賦予其最後的權利，但幾乎不可能改變核心資產控制權已經轉移的既定事實。